Сколько можно заработать на Квартирах Посуточно
•Вопросы •Советы •Договора Квартиры-Посуточно
Сколько можно заработать на Квартирах Посуточно
Мы взяли для разбора регион Казань в котором видны все вопросы и все ответы… Казань традиционно входит в топ-5 популярных направлений на майские праздники, уступая только Санкт-Петербургу, Москве и Сочи. При этом стоимость номера выше, чем в городе на Неве и почти равна черноморскому курорту — 8,7 тыс. рублей
Разберем, сколько зарабатывает и тратит собственник квартиры, если сам занимается посуточной сдачей недвижимости. Средняя ставка аренды в Казани сейчас 3,7 тыс. рублей, что на 40% выше, чем в других городах-миллионниках РФ, где этот показатель составляет 2,5–2,7 тыс., рассказали нашему изданию в ЦИАН. Средняя стоимость казанской «Квартиры Посуточно» к концу марта оказалась на 9% выше, чем год назад, а за полгода подросла на 19%. Столица Татарстана — четвертая по этому показателю и уступает только Москве, Санкт-Петербургу и Сочи. Практически на одном уровне с нами Калининград и Нижний Новгород.
«Краткосрочная сдача жилья может быть в 2–3 раза выгоднее, чем аренда на долгий срок, но конечная сумма зависит от многих факторов: расположение, количество комнат, ремонт, укомплектованность квартиры. Кроме того, нужно учитывать расходы на ее содержание — коммунальные платежи, реклама, уборка, мелкий ремонт»
Как выгода выглядит в цифрах? Средняя цена долгосрочной аренды однушки в Казани — 27 тыс. рублей в месяц (данные ЦИАН). Если же сдавать ее посуточно, при 20-дневной (средний показатель, с учетом несезона, простоев) загрузке квартиры в месяц арендодатель заработает 74 тыс. рублей. Собеседники газеты добавляют, что в «сладкий сезон» (с мая по сентябрь) средний ценник однокомнатной квартиры в столице РТ подрастет до 4–5 тыс. рублей в сутки, причем в топовых локациях квартиры будут заняты 25, а то и все 30 дней. Соответственно, в месяц прибыль увеличится до 120–150 тысяч. За четыре месяца можно заработать 480–600 тыс. рублей. Но это без учета расходов на содержание и других нюансов, с которыми сталкиваются хозяева.
Посуточный бизнес приносит хорошую прибыль, благодаря которой можно жить и кормить семью целый год, только если сдавать несколько квартир, т. к. в случае с «посуткой» заработок от месяца к месяцу непостоянный, очень зависит от сезона, праздников, количества комнат сдаваемой квартиры и других факторов.
Разберем пример Квартир Посуточно у Хозяйки с большим опытом. Так, у нашей героини в Казани пять квартир под аренду. Две из них — ее собственные, три находятся в субаренде. Как это работает? Предпринимательница арендует квартиры, чтобы затем сдавать их посуточно, а прибыль делит с владельцем. Хозяин не заморачивается с постоянной сменой гостей, а Дарья имеет возможность заработать на чужом жилье. В этом бизнесе девушка более четырех лет.
«Моя собственная однушка в сезон стоит от 4 тысяч до 6 тысяч в сутки. Если я сдам ее на 25 дней, заработаю 150 тысяч рублей. У меня есть двушка, которую сдаю от 5 тысяч до 10 тысяч рублей в сутки. Но сдавать ее за 10 тысяч получается не весь месяц, а только на 10–15 дней. С нее можно выручить 100–150 тысяч рублей в летний месяц. Это доход грязными, без учета трат на коммунальные услуги. — Такие же расценки и на три субарендные квартиры, которые я сдаю, но здесь из заработка с каждой квартиры я отдаю ее собственнику от 25 тысяч до 35 тысяч рублей. Суммы разные, потому что с каждым из них разные договоренности».
За четыре месяца на посуточной сдаче квартиры можно заработать 480–600 тыс.
Посчитаем. Если брать максимальный заработок Александровой в 150 тыс. рублей с каждой субарендной квартиры и вычесть максимум, который нужно отдать владельцу жилья — 35 тыс., то с трех чужих квартир она получает еще 345 тыс. рублей в месяц без вычета коммунальных трат. Таким образом, общий доход Александровой грязными может доходить и до 600 тыс. рублей в месяц. Так недолго и миллионером стать! Но по-настоящему зарабатывают арендодатели только в высокий сезон, чистая прибыль с этих денег — 60–70%.
А если квартира в ипотеке? Брать сейчас кредит для посуточной сдачи, если вы рассматриваете жилье как источник дохода, а не долгосрочные инвестиции, совсем не выгодно, отмечают спикеры. Заработанного едва будет хватать для погашения долга. Идеальный вариант для сдачи — на вторичном рынке, где уже развитая инфраструктура. Процентная ставка сейчас от 18% годовых. Предположим, что вы накопили на минимальный первоначальный взнос и решили взять ипотеку на однушку стоимостью в 6 млн рублей. Ежемесячный платеж составит почти 90 тыс. рублей. Да, вы будете выкупать свою квартиру у банка с помощью аренды, если не окажется простоев, но получать прибыль с учетом расходов на период кредита не получится.
Помимо коммунальных платежей и интернета (5–8 тыс. рублей), арендодателю нужно оплачивать за уборку
«Накапать в налоговую могут недовольные соседи и клиенты. Но что они предъявят?»
Одно из главных отличий посуточной аренды от долгосрочной — ежемесячные расходы, которые съедают львиную часть заработка арендодателя. Помимо коммунальных платежей и интернета (5–8 тыс. рублей), арендодателю нужно оплачивать уборку. Влажная уборка однокомнатной квартиры стоит 500–800 рублей, за чрезмерную грязь идет доплата. По подсчетам спикеров, в месяц на клининг уходит 5–6 тыс., т. к. убираться надо хотя бы после каждой второй партии постояльцев. Чтобы сэкономить, арендодатели стирают постельное белье сами (в химчистке это стоит 400 рублей). Плюс иногда бывает мелкий ремонт. Итого минимум 9–10 тыс. рублей расходов в месяц на поддержание чистоты.
Отдельная графа трат — реклама. Рекламировать квартиру нужно каждый раз, как образовывается хотя бы двухдневный простой. Во время турсезона, с мая по сентябрь, на рекламу можно потратить от 300 рублей до 8 тысяч. Все зависит от того, на какой срок надо поднять объявление о сдаче квартиры на сервисах недвижимости — на сутки или на неделю. А в несезон расходы на рекламу еще больше, притом что квартира бывает не загружена даже наполовину (поэтому после окончания «сладкой поры» заработок «посуточного рантье» может «плюхнуться» на 50%).
А что налоги? Отчитываются немногие, т. к. арендаторов, сдающих жилье посуточно, никто не проверяет. «Накапать в налоговую могут недовольные соседи, клиенты, но что они предъявят, чем докажут? Ни договоров, ни чеков о банковских переводах, скорее всего, нет. Если арендодателя все-таки сдадут, я не думаю, что там будут какие-то жесткие санкции, сумму неуплаченного налога потребуют и штраф какой-то. Например, 15 тысяч рублей получил арендодатель за трое суток сдачи, вычитаем налог 13 процентов — это 1,9 тысячи плюс штраф 40 процентов от неуплаченной суммы налога. Итого меньше 3 тысяч рублей. Мелочи», — рассказал нам один из арендодателей.
Во время турсезона, с мая по сентябрь, на рекламу можно потратить от 300 рублей до 8 тысяч
Тем не менее, лучше не рисковать и зарегистрироваться как самозанятый или ИП на «упрощенке». «Самозанятым необходимо платить налог 4 процента при сдаче квартиры физлицам и 6 процентов, если договор краткосрочной аренды заключен с юрлицом. — При этом стоит помнить, что годовой доход для самозанятых не может быть более 2,4 миллиона рублей. Если доход арендодателя эту сумму превысил, требуется регистрация ИП».
Нарушение порядка формирования чека и сроков предоставления приравнивают к сокрытию доходов, добавил спикер. Штраф за неуплату налога самозанятым — 20% от суммы за первое нарушение, за повторное — 100%.
Есть и другой вариант. Если собственник не хочет сам заниматься посуточной арендой, можно передать ее в управление или найти субарендатора по договору найма или аренды. При таком раскладе прибыль ниже, зато хлопот меньше.
«Например, квартира заработала 100 тысяч рублей. Вычитаем уборку, расходы, рекламу — 20 тысяч. Остается 80 тысяч рублей. Из них 20 процентов, или 16 тысяч, забирает управленец. Все остальное — владельцу»
Как заработать на чужих квартирах
Разница между субарендой и управлением в том, что в первом случае арендодателю ежемесячно придется платить владельцу жилья фиксированную сумму, которая будет на 5–10 тыс. рублей больше, чем долгосрочная ежемесячная аренда по рынку. Условно, если на постоянной основе сдавать однушку на улице Чистопольской за 25 тыс. рублей, то при «пересдаче» хозяин попросит «накинуть 10 сверху», т. к. хочет заработать больше. Казанские арендодатели, говорят игроки рынка, предпочитают именно субаренду, поскольку не придется делиться прибылью с собственником в турсезон.
В управлении же арендодатель забирает процент от выручки с квартиры — в Казани это 20–30%, основной доход — хозяйский. Поэтому собственники квадратных метров чаще выбирают для себя этот вариант посуточной аренды. «Например, квартира заработала 100 тысяч рублей. Вычитаем уборку, расходы, рекламу — 20 тысяч. Остается 80 тысяч рублей. Из них 20 процентов, или 16 тысяч, забирает управленец. Все остальное — владельцу»
И в случае с субарендой, и с управлением арендодатели обычно работают сразу с несколькими квартирами, чтобы больше заработать.
В чем выгода сдавать чужую квартиру? Во-первых, для старта не нужно свое жилье. «Одно дело — купить свою квартиру и сдавать ее — представляете, какие это инвестиции? А если работать с чужой квартирой, инвестиции минимальные, вместе с тем заработать можно». Еще один плюс эксперты рынка видят в том, что чужие квадратные метры можно «скинуть», если вдруг «настанут тяжелые времена», например, или придется срочно уехать из города. «Если сдаешь свою кредитную или ипотечную квартиру, то, хочешь не хочешь, будешь ее тянуть», — аргументировал один из собеседников газеты.
Выгода собственников квартиры же при «пересдаче» следующая. При субаренде он застрахован от сезонности и ежемесячно будет получать одну и ту же сумму, говорит Садреев. Во-вторых, «субарендная доплата» — 5–10 тыс. рублей и больше. В-третьих, в обоих вариантах — и субаренде, и управлении — максимум, что придется делать хозяину квартиры, — это следить за показаниями счетчиков и контролировать поступление оплаты каждый месяц. Общением с потенциальными арендаторами и их размещением и проблемами займутся другие.
Риски «посуточного» бизнеса: кражи, пьянки вечеринки
При краткосрочной сдаче квартиры риски порчи имущества высоки, ведь поток разных людей практически ежедневный. С чем приходится сталкиваться?
Частая проблема — кражи. Гости не стесняются прихватить с собой «сувениры на память». Средства гигиены (мыло, порошки, туалетную бумагу), полотенца, продукты питания (подсолнечное масло, специи, снеки). Технику: пропадают фен, электрические зубные щетки, насадки для них. Это далеко не полный список того, чего можно недосчитаться после туристов. К слову, гости порой тоже оставляют «подарки» арендодателям. В основном это личные вещи, в том числе интимного характера: наручники, плетки, маски и другие «игрушки». Иногда оставляют недопитые, недоеденные продукты питания.
«Могут своровать телевизор, микроволновку, холодильник для вина. Тут уже пишешь заявление о краже в полицию, благо у нас есть копия паспорта человека, который снял квартиру», — пожаловалась Хозяйка. Увозят пульты от техники, уезжают, не закрыв квартиру, ключи забирают с собой, а не бросают в почтовый ящик, как изначально было обговорено.
«Однажды мои клиенты потеряли ключи от квартиры, это была семья с детьми. Обнаружили они это почти ночью, а я была на даче. Они меня полночи искали в лесах Высокогорского района, так как сама выехать к ним не могла, была без машины», — вспоминает предпринимательница Виктория Галимова.
Отдельный «головняк» — когда увозят или теряют ключи от шлагбаума дворовой парковки. Дело в том, что арендодатель, даже если он собственник квартиры, сам заказать его не может, придется обратиться к старшему по дому и объясниться. Тот в свою очередь может начать качать права, мол, «нефиг тут бизнес разводить», предостерегают эксперты. «В центре, где платная парковка, а маленькие хрущевские дворы заставлены своими и чужими авто, машины гостей — настоящая головная боль. Из-за них идет грызня между соседями в домовых чатах, разборки за места на парковке. Особенно если „посуткой“ полдома занимается», — поделилась Александрова. Иногда подвыпившие клиенты путают дома, квартиры, подъезды. Пытаются открыть не те двери, начинаются разборки с соседями, иногда доходит до мордобоя.
Порча имущества встречается часто. Гости ломают стулья, технику, разбивают чашки, тарелки, даже окна. Конечно, не всегда это происходит по злому умыслу, но восстановление от этого дешевле не становится, комментируют спикеры. «Однажды пришла девочка-мусульманка, такая хорошенькая, по рекомендации моих постоянных клиентов, а в итоге так набедокурила… Кровать пополам была сломана», — рассказала одну из своих историй Предпринимательница. Страшный сон арендодателя — грязь и пятна на матрасах после клиентов.
От подобного, конечно, никто не застрахован, а вот не наткнуться на нечистоплотных и буйных клиентов арендодателям помогает «Телеграм» (не можем здесь давать рекламу но есть группы по регионам и каналы), есть черные списки клиентов в ВК и у других сервисов..
При сдаче жилища арендодатели подписывают акт приема-передачи, к которому прикладывают список предметов в квартире и их фотографии.
Как себя застраховать? При сдаче жилища арендодатели подписывают акт приема-передачи, к которому прикладывают список предметов в квартире и их фотографии. В этом случае через суд будет проще получить компенсацию за причиненный ущерб, советуют спикеры. В качестве гарантии арендодатель может брать со съемщика залог, который в случае ЧП покроет мелкие расходы. Сумма залога обычно 2–5 тыс. рублей. Эксперты отмечают, что в 99% случаев это дисциплинирует клиента, т. к. ему не хочется терять даже пару тысяч рублей.
Еще один способ приструнить шальных гостей — камера видеонаблюдения в подъезде над дверью. Это помогает узнать, не наврал ли, например, клиент о количестве гостей. Если вскроется обман, арендодатель вправе выселить таких клиентов и не возвращать залог. «Иногда мы даже просто говорим, что есть камера над дверью, хотя это не так. Это тоже дисциплинирует квартиросъемщиков не приводить лишних людей», — поделилась лайфхаком Ильина.
В случае с «посуткой» арендодатель «работает на рейтинг квартиры» в сервисах недвижимости, на хорошие отзывы, поэтому в его интересах содержать жилье в идеальном состоянии, его тщательнее убирать после каждой партии гостей.
